O que são fundos Imobiliários e como funciona?

Guia completo sobre Fundos Imobiliários

Um dos melhores e mais seguros investimentos existentes atualmente no mercado é, com certeza, os fundos imobiliários. Diante de uma crise econômica extremamente aguda, investir o seu dinheiro fruto do seu trabalho em algo rentável e seguro se torna fundamental para manter o padrão de qualidade de vida.

Diante desse fato, é preciso estabelecer premissas confiáveis e entender o investimento por completo, desde os seus indicadores de rendimento até o resgate do valor futuro. Uma vez que todo esse conhecimento esteja completamente consolidado, o investidor terá total segurança em desenvolver um plano de ação para manter e, de acordo com as circunstâncias, elevar o seu padrão de vida.

Portanto, este artigo propõe ser o guia mais completo sobre os fundos imobiliários que um investidor possa ver. Mesmo que não tenha nenhum tipo de conhecimento, iremos mostrar do começo até o fim, passando por todos os detalhes mais importantes para que a decisão seja a mais correta possível.

Neste artigo você irá ver:

·         Definição – o que são FIIs?
·         Tipos de FIIs
·         Número de ativos: monoativo e poliativo
·         Fundo de lajes
·         Fundos de desenvolvimento
·         Lajes corporativas
·         Fundos de galpão
·         Fundos de shopping Center
·         Fundos setoriais
·         Fundos de papel
·         FOFs – fundos de fundos
·         Fundos mistos
·         Calculo dos rendimentos dos FIIs
·         Rendimento dos investimentos
·         Preço da cota sobre Valor Patrimonial
·         Taxas administrativas e custos
·         Os Melhores FIIs Atualmente
·         Conclusão

Definição – O que são FIIs?

De maneira bem simples, os fundos imobiliários são fundos de investimentos que investem em imóveis ou na dívida imobiliária. Esses fundos acreditam que os imóveis e os títulos das dívidas possam ter os melhores rendimentos no longo prazo, trazendo estabilidade financeira para o investidor.

Para pessoas que desejam investimentos com bons rendimentos, mas com riscos calculados, poderá ser uma boa medida. Investir em ações ou fundo de ações poderia ser muito arriscado para um investidor sem o devido preparo psicológico.

Já o investimento em renda fixa, apesar de ser mais seguro, possui uma rentabilidade limitada fazendo com que os objetivos dos investimentos levem mais tempo para ser atingidos.  Fica a critério do investidor, portanto, fazer a melhor escolha em função das expectativas sobre os rendimentos futuros.

Tipos de FIIs

Dentre essa modalidade de investimento existem diversos tipos e subtipos que podem ser escolhidos por aquele que deseja entrar neste mercado.

Entre os tipos podemos citar:

Fundos de Laje (aqui se encontram vários subtipos que serão mencionados mais adiante), Fundos de Papel, FOFs (Fundos que investem em fundos) e Fundos Mistos.

Vale ressaltar também que cada fundo possui uma característica especifica sobre o número de ativos e o total de inquilinos que cada fundo pode ter.

Número de ativos: Monoativo ou Poliativo

Como foi dito anteriormente, cada fundo possui uma característica sobre o numero de ativos que possa ter. Cada fundo pode possuir apenas um ativo (no caso, apenas um imóvel) ou vários.

Para os fundos de um ativo só é dado o nome de Monoativo. Já para os fundos que possuem mais de um ativo chama-se Poliativo. É importante também frisar o número de inquilinos que cada fundo pode possuir.

Um fundo que possui apenas um inquilino recebe o nome de Mono-inquilino. O fundo que possui vários inquilinos tem o nome de Multi-inquilino. Podem parecer estranho essas definições, contudo, no momento que o investidor decidir entrar nesse mercado, precisará estar atento a essas informações.

Fundos que possuem apenas um ativo e/ou um inquilino são mais suscetíveis à perda considerável de renda. Caso aconteça a vacância (quando o inquilino decide entregar o imóvel), o fundo perderá sua principal fonte de renda, que seria o aluguel do mesmo.

Em função disso, o investidor precisa estar atento a este detalhe para não entrar em fundo e ser surpreendido com a falta de rendimentos. Também é importante ressaltar que um fundo pode ter vários ativos e apenas um inquilino ou um ativo e vários inquilinos ou , ainda, vários ativos e vários inquilinos.

Seja como for, é sempre interessante o investidor estar a par de todas as informações viáveis para fazer a melhor escolha possível e não ter um resultado desagradável no futuro sobre o desempenho dos seus rendimentos.

Fundos de Lajes

Aprofundando um pouco mais sobre os tipos de investimentos, iremos agora discorrer melhor sobre os tipos e subtipos de fundos disponíveis no mercado brasileiro. O primeiro que iremos citar são os fundos de lajes (também conhecido como fundos de tijolo).

Basicamente se trata de um fundo que adquiri imóveis ao longo do tempo para alugar para pessoas interessadas. Eles podem ser alugados tanto por pessoas físicas como pessoas jurídicas e podem estar em qualquer localidade do país.

O investidor que coloca seus recursos neste tipo de fundo receberá seus rendimentos em função do aluguel de cada imóvel. É importante dizer como funciona a divisão de valores do aluguel para cada investidor.

Quando o investidor entra em um fundo, ele estará comprando uma cota do fundo que corresponde a uma parte do recebível do aluguel dos ativos daquele fundo. Quanto maior for o número de cotas, maior será os seus rendimentos e maior será a sua participação sobre.

Logo abaixo, falaremos dos principais subtipos de fundos de laje para que o investidor possa entender melhor o funcionamento da dinâmica desse tipo de investimento.

Fundos de Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento tem como foco o investimento em imóveis que buscam o desenvolvimento econômico e social de alguma localidade por meio de algum tipo de imóvel.

Não somente em imóveis já prontos para uso, como também terrenos e construções que possam ajudar no desenvolvimento completo da área escolhida. Esses fundos assumem o risco futuro e, após o imóvel estar pronto, acreditam nos rendimentos de longo prazo, construindo uma fonte de renda duradoura.

Lajes Corporativas

Esses fundos tem como proposito investir em estabelecimentos comerciais e industriais de maneira geral. Diferentemente do fundo anterior, as lajes corporativas já visam uma área estabelecida e buscam os rendimentos que aquela área poderá gerar no médio prazo.

Antes de qualquer aquisição, os fundos buscam entender melhor a localidade e o seu potencial de uso. A partir disso, eles fazem um estudo de custo/beneficio e escolhem a melhor decisão a ser tomada.

Fundos de Galpão

Os fundos de galpão têm como objetivo, como o próprio nome diz, investir em galpões comerciais e industriais. Como são bem específicos, eles assumem o risco do investimento acreditando no crescimento do segmento de mercado para o longo prazo.

Como adento, pode-se dizer que é um segmento que pode ter um futuro promissor em função do crescimento do e commerce no Brasil.

Fundos de Shopping Center

Os fundos de Shopping Center são fundos que investem neste tipo de praça comercial. Obviamente que existe uma procura muito grande para esses fundos, uma vez que o número de inquilinos é alto e com aluguéis em níveis bem elevados.

Entretanto, é preciso ressaltar o momento econômico que o país atravessa e, em função da grave crise instalada, é preciso entender o momento e ter certa cautela e/ou prudência antes de investir.

Como o número de estabelecimentos que tiveram que fechar ainda continua em números elevados, os rendimentos sobre o aluguel com certeza ainda devem estar abaixo do esperado. É preciso refletir sobre as expectativas de investimento de longo prazo e tomar uma decisão sabia antes de qualquer eventualidade que possa aparecer.

Fundos Setoriais

Como foi visto em todos os outros subtipos de fundos de laje, os fundos setoriais são fundos que focam em algum setor econômico antes de investir. Eles escolhem esse setor em função de alguma oportunidade aparente no médio e longo prazo.

Geralmente esses fundos investem em setores mais consolidados como Saúde e Educação já que a necessidade por alguma estabilidade sempre irá existir. Portanto, é trivial que o investidor fique atento também aos acontecimentos da economia e possa decidir por si mesmo o melhor a se fazer.

Fundo de Papel

Um tipo de fundo que também podemos citar que é amplamente difundido são os fundos de papel. Eles basicamente não investem em imóveis em si, mas em títulos das divida imobiliária.

Seus rendimentos não estão atrelados a alugueis de imóveis, mas aos rendimentos dos juros dos títulos que adquirem. Como são negociados diretamente com instituições bancarias, possuem um índice de confiabilidade maior.

Contudo, é preciso dizer que, apesar desse maior nível de segurança, o investidor terá um rendimento menor do que os fundos de lajes, uma vez que esses títulos terão custos administrativos e taxas maiores do que os fundos que investem diretamente em imóveis.

FOFs – Fundos sobre Fundos

Um tipo de fundo imobiliário peculiar são os FOFs. Esses fundos investem em outros fundos imobiliários fazendo com que os seus rendimentos possam ganhar no nível de escalabilidade e diversificação.

Quando esses fundos decidem investir em diversos outros tipos de fundos eles possuem uma capacidade muito grande de diversificação, diluindo assim o risco de mercado.

Porém, os custos administrativos e taxas deverão ter um peso maior sobre os rendimentos fazendo com que o investidor planeje melhor a colocação dos seus recursos.

Fundos Mistos

Um dos melhores fundos para o investidor completamente iniciante são os fundos mistos. Eles basicamente podem investir em qualquer tipo de ativo, desde imóveis propriamente ditos, papeis da divida e outros fundos.

Com isso, o risco é extremamente bem diluído e os custos administrativos e taxas são irrisórios. Para o investidor que ainda não tem segurança sobre esse tipo de investimento, investir em um fundo misto pode ser a porta de entrada para quem ainda não tem conhecimento de mercado ou não pode acompanhar os eventos econômicos mais de perto.

Cálculos de rendimentos sobre os FIIs

Para o calculo sobre cada fundo é preciso ter alguns parâmetros bem estabelecidos. Antes de colocar o seu dinheiro em qualquer tipo de fundo imobiliário é preciso perceber o tipo de rentabilidade que você terá acesso.

A verdade é que os FIIs são investimentos de renda variável. Apesar de serem investimentos com nível confiável, é preciso estar atento às flutuações de mercado para que não haja equívocos no futuro.

Em função disso iremos trazer três parâmetros simples para o desenvolvimento de uma estratégia básica para investir. É importante que o investidor esteja atento nesta parte para que possa fazer uma boa avaliação e conseguir atingir seus objetivos como investidor.

Rendimento dos investimentos

Os rendimentos dos investimentos (também conhecido como Dividend Yeld) procura estabelecer um vinculo entre as cotas dos fundos e os rendimentos desses mesmos fundos sejam por aluguel ou juros de títulos.

Para uma análise completa, o investidor deverá olhar para o histórico de rendimentos dos últimos 12 meses ou mais (quanto maior o período, melhor), somar esses valores e, ao fim desse processo, dividir esse valor pelo preço da cota do fundo.

Para efeito de uma compreensão maior, seria interessante o investidor multiplicar esse valor por 100 para constituir um valor porcentual. Esse valor é o Dividend Yeld anual (fazendo a comparação com os 12 meses que foram citados) do fundo escolhido e é um dos principais marcadores de investimento.

Preço da cota sobre Valor Patrimonial

Outro indicador interessante é o preço da cota comparado sobre o valor patrimonial do fundo. Quando há esse tipo de avaliação, podemos dizer se um fundo esta sendo supervalorizado ou subvalorizado.

Em detrimento disso, o investidor poderá determinar qual seria o melhor investimento a ser feito. O Valor Patrimonial sobre cada fundo oscila de um exercício contábil para outro, uma vez que, imóveis se valorizam com o tempo.

Mas caso o gestor responsável pelo fundo precise liquidar alguma posição, ele terá que reportar isso aos investidores e fazer com que apareça no valor patrimonial, diminuindo assim o seu valor absoluto, fazendo com que o fundo perca valor no longo prazo.

Seja como for, a verdade é que a comparação entre o preço da cota e o valor patrimonial sempre mostrará o quanto um fundo está valorizado ou não. Se a cota for maior que o valor patrimonial, podemos afirmar que o fundo esta supervalorizado. Caso contrário, ele estará subvalorizado diante do mercado.

Taxas administrativas e custos

Por fim, podemos também citar a preocupação com os valores sobre as taxas administrativas e qualquer outro tipo de custo envolvido. Com custos mais elevados, isso comprometerá os rendimentos futuros dos investimentos e, em função disso, poderá acarretar em uma frustação futura para o investidor.

Dessa forma, é preciso que o investidor esteja ciente dessas taxas e custos para que o seu planejamento não esteja comprometido. Quanto mais ele conseguir provisionar esses custos, melhor será a perspectiva em função do tempo decorrido.

Como recomendação, é possível que o investidor possa entrar em contato com cada corretora e entender custos e taxas cobradas e avaliar qual seria a melhor opção de mercado para atingir seus objetivos.

Os Melhores FIIs Atualmente

Dizer quais são os melhores FIIs para investir é uma tarefa árdua e bem complexa. Como estamos falando de um rendimento de renda variável, sua oscilação ao longo do tempo é alta e definir os mais rentáveis pode ser um erro dependendo do que acontecer no mercado.

Mesmo assim, vamos colocar aqui neste artigo os fundos que mais renderam no mês de Maio/2021 para que você possa ter uma ideia sobre como os fundos se comportam ao longo do tempo e se familiarizar com a sua dinâmica.

 Fonte: funds explorer

É importante frisar que existem termos que não foram colocados em análise. Esta listagem tem apenas o intuito de demonstrar como o mercado funciona para que o investidor tenha um maior entendimento sobre como ele encontrará alguns critérios que precisarão ser avaliados antes de qualquer investimento.

Conclusão

Diante de tudo que foi apresentado, podemos concluir que o investidor que antes tinha apenas um interesse sobre como funciona os fundos imobiliários, agora tem acesso a um vasto conhecimento sobre.

Dessa forma, ele será capaz de avaliar as melhores oportunidades de mercado e determinar aonde investir o seu capital. É preciso entender todos os detalhes que cercam a dinâmica desse mercado para que não haja erros provenientes de algum equivoco em função da falta de informação.

Munido de todas as informações mais relevantes possíveis, agora o investidor terá a total confiança em desenvolver uma estratégia que esteja de acordo com os seus objetivos propostos de curto, médio e longo prazo.

Com essa proposição, ele terá o potencial em desenvolver as melhores práticas a nível financeiro a fim de estabelecer uma melhor conduta para evoluir seus investimentos para a melhoria continua da sua qualidade de vida, proporcionando assim, algo significativo para a sua vida e de toda a sua família, fazendo a diferença para seus herdeiros.

Além disso, estará construindo um hábito saudável que deverá perpetuar dentro da sua família fazendo com que esse ciclo se estenda dentro das futuras gerações sendo o ponto de inflexão de toda a sua linhagem, mudando assim a historia de seus sucessores.

Portanto, aprender a investir de maneira consciente e consistente, se torna realmente fundamental para a construção de algo que irá transcender o individuo e ficará de herança para os próximos que irão usufruir dos resultados alcançados.